地球デザイン研究所の適合証明書
一級建築士事務所 地球デザイン研究所 では建築士が作成すると定められている証明書のうち、中古住宅売買時に作成される２つの適合証明書についての調査・発行業務を行っています。
詳細は下記のページをご覧ください。なお各ページ案内人の「建築忍者」は当研究所主宰の一級建築士です。
フラット３５適合証明書
フラット３５適合証明書（中古住宅適合証明書）は、中古住宅でフラット３５の住宅ローンを利用するときに必要となるものです。しかし調査の結果次第では発行できないことがあるなどのため、その不確実性（ギャンブル性）が売主や買主のいずれにとっても円滑な[…]
耐震基準適合証明書
耐震基準適合証明書は、中古住宅で一定年数以上経過した物件にて、住宅ローン控除等の住宅減税を受けるために必要となるものです。しかし調査の結果次第では発行できないことがあるなどのため、その不確実性（ギャンブル性）が売主や買主のいずれにとっても円[…]
当研究所における適合証明業務の方針
中古住宅によるマイホームの取得は、新築住宅に比べると木材等の資源やエネルギーを新たに消費することが少ないため、地球環境への負荷が小さくなります。つまり中古住宅の購入は地球環境に貢献することにもなります。
中古住宅を購入することへの公的な支援として行われているのが、フラット３５融資や所得税の住宅ローン控除などです。これらの公的支援策を利用するために建築士が作成するものが、フラット３５適合証明書や耐震基準適合証明書です。当研究所では地球環境への貢献の一環として、これら証明書の発行業務を行っています。
地球温暖化の防止のためにも中古住宅の流通に役立つ適合証明書なのですが、実際の利用はあまり多くなく、その主な理由は中古住宅の売買実態と合わない面があるためです。
適合証明書の制度は、その使い方の想定として、事前に売主側が物件の調査をして適合証明書を準備して販売することを考えて作られています。しかし、そのようなケースは非常に少ないのが実態です。
制度が想定するケースが少なくなるのは、売主側にとって調査費用が無駄になるリスクがあるためです。住宅ローンはフラット３５以外にもたくさんありますし、また所得税の住宅ローン控除はキャッシュで購入する人にはは無関係です。つまり準備した適合証明書が使われない可能性がある訳です。
そもそも調査をしたからと言って適合証明書が必ず発行される訳でもなく、販売する物件が不適合と判定されると適合証明書は発行されません。そうなると調査費用は無駄になってしまいます。売主側が事前に準備するケースが少なくなるのは仕方のない話です
大多数の物件において事前に適合証明書が準備されていないので、買主側が物件の調査をして適合証明書を取得することになります。しかし自分の所有物ではないので売主側の協力が必要ですし、たとえ調査が出来たとしても適合証明書が発行されるかどうかは分からないという点は変わりません。不適合であれば調査費用は無駄になってしまうリスクがやはり存在します。
この調査費用のリスクへの負担感は、不動産取引の商慣行がさらに増大させているといえます。すなわち仲介業の報酬が成功報酬となっている商慣行です。売買契約が成立しなければ仲介手数料が発生しない一方で、発行されない適合証明書の調査料金だけを支払うというのは、どうしても心理的抵抗感が大きくなってしまいます。
こうしたリスクを避けようとするため、適合証明の調査を後回しにしようとする傾向が非常に多くなっています。ところがこれが別の問題を発生させます。適合証明の調査では現地調査が必須になっているのですが、現地調査はその権利者承諾や日程調整に日数がかかることが多く、既にスケジュール等が決まっている場合には、適合証明書の適切な取得を忌避しようとする事態も発生してしまいます。（ちなみに住宅金融支援機構が発表している過去に発生した不正行為の多くは、必要な現地調査を行わなかったというものです。）
このような状況が変わるためには仲介手数料の成功報酬方式が廃止されることが一番なのですが現段階では非常に難しいと考えられます。そこで当研究所においては実験的取り組みとして、『停止条件付』の適合証明調査を行っております。
停止条件付の適合証明調査とは、簡単に言うと適合証明書が発行されなかったときは料金が発生しないというものです。「発行するための基準への適合が確認されること」を料金発生の停止条件として定め、この停止条件が成立しない間は料金発生が停止し、停止条件が成立して初めて料金が発生するというものです。
すなわち調査しても証明書を発行できなかった場合には、実質的に料金が無料になるという方式です。停止条件としては、基準への適合の確認のほか、費用負担についての売主買主間の合意、売買契約の成立、融資審査の承認も含めており、これらが成立しなかった場合も料金は発生しません。
以上のように停止条件付調査とは、調査費用にともなうリスクを当研究所にて負う形の料金方式になります。これは適合証明のための調査を早い段階（売出し前や売買契約前等）で行いやすくすることを目的として行っています。こうすることで中古住宅によるマイホーム取得を増やし、地球環境に貢献したいと考えております。
なお当研究所のリスク負担にも限界がありますので、対象地域や対象物件を限定し、また限定内容も適宜変更して進めてまいります。詳細は各業務の紹介ページにてご確認ください。
フラット３５適合証明書（中古住宅適合証明書）は、中古住宅でフラット３５の住宅ローンを利用するときに必要となるものです。しかし調査の結果次第では発行できないことがあるなどのため、その不確実性（ギャンブル性）が売主や買主のいずれにとっても円滑な[…]
耐震基準適合証明書は、中古住宅で一定年数以上経過した物件にて、住宅ローン控除等の住宅減税を受けるために必要となるものです。しかし調査の結果次第では発行できないことがあるなどのため、その不確実性（ギャンブル性）が売主や買主のいずれにとっても円[…]