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フラット３５は融資条件に物件も重視
フラット３５は、住宅金融支援機構と金融機関とが提携して生み出された住宅ローンです。
その特長として全期間固定金利型であることはよく知られていますが、実は一番の魅力になっているのは、通常の住宅ローンでは借入れが出来ない人でも、フラット３５であれば借入れが出来る可能性をもっていることです。
フラット３５ではない一般の住宅ローンの審査では、借入れ希望者の職業や勤続年数などの収入に関する個人属性は重く見ますが、購入する住宅については重きを置いていません。
これに対してフラット３５では、より多くの国民が住宅取得出来るように、借入れ希望者の個人属性についての条件を緩め、その代わりに購入する住宅についての条件を厳しくしています。
個人の返済能力だけでなく、物件の担保価値も併せて融資するかどうかを見るのが、フラット３５の大きな特長です。
［参考資料］
住宅金融支援機構パンフレット【フラット３５】のご案内
物件検査による適合証明書が融資実行に必要
フラット３５では、購入する物件についても細かな審査が必要となるのですが、その審査を行うのは金融機関ではなく適合証明機関が行い、それを「物件検査」と呼んでいます。
金融機関では、フラット３５であっても購入物件については一般的な住宅ローンで行うのと同程度の審査しか行いません。
物件に関するフラット３５の融資条件は「技術基準」と呼ばれていて、その名が表すとおり技術的な内容で主に構成されています。
物件検査では技術的な審査を行うため、建築や住宅に関する専門的な知識を持つ者として登録された建築士や建築確認機関等が適合証明機関として物件検査を行います。
物件検査においてフラット３５の技術基準に適合すると判定された場合には、その物件について適合証明書が発行されます。
この適合証明書を取扱金融機関に提出することが、フラット３５の借入れ契約において必要とされているのです。
もし物件検査に合格しなければ適合証明書は発行されないことになり、その場合は住宅金融支援機構が実施する本審査で融資が承認されていたとしても、その融資を受けることは出来なくなってしまいます。
物件検査はフラット３５の利用を希望する人にとって非常に重要な検査になります。
［参考資料］
住宅金融支援機構パンフレット【フラット３５】 ・【フラット３５】 Ｓ 中古住宅技術基準・物件検査手続のご案内
「長く安心」のための技術基準への適合が必須
物件についての融資条件となる技術基準には、フラット３５の融資を受けるために必ずクリアすべき必須基準が設けられています。
この必須基準は、耐震性や耐火性あるいは耐久性などの「長く安心」して暮らすための技術を中心に構成されています。
「長く安心」のための技術は、住む人の暮らしをずっと支えていくと同時に、３５年間の長期にわたる融資を担保するためにも必要とされるからです。
また市場原理に任されると「早い安い便利」のための技術が優先されがちであるため、「長く安心」のための技術はないがしろにされる傾向が強くなります。
公的資金を用いたフラット３５において必須の検査対象にすることにより、「長く安心」のための技術を普及させるという役割も担っています。
［参考資料］
住宅金融支援機構パンフレット【フラット３５】 技術基準・検査ガイドブック
新築では検査に合格するように作られる
物件検査の実施については、新築住宅の場合は設計及び施工の進捗に合わせて行います。
設計段階においては設計検査を行い、工事着工後は屋根工事の完了後に中間検査を、竣工後に竣工現場検査を行います。
このように検査を全部で３回行うのが基本となっていますが、性能評価制度の検査も併せて行う等の場合には設計検査あるいは中間検査が省略されることもあります。
各検査において合格しなければ次の工程には進めず、不合格の場合は合格するように手直しがなされます。
このため最終的には物件検査に合格することとなり、適合証明書が発行されるのが新築物件の原則です。
［参考資料］
住宅金融支援機構HP 【フラット３５】新築住宅の物件検査
中古住宅は不合格になった場合の想定が必要
中古住宅のフラット３５は、技術基準に新築住宅と違いが存在しています。
「長く安心」のためという基本的な考え方は同じなのですが、ある程度の年数が経過した既存住宅であることの特性を反映した基準となっています。
その大きな違いは、必須基準に現在の劣化状況についての基準が存在することです。
住宅に限らず建物というものは、建築された時点から劣化が始まりますが、その劣化状態によっては、耐震性や耐火性もしくは耐久性といったような「長く安心」のための機能が損なわれる場合があります。
このため中古住宅では物件の劣化状況に基準を設けて、その技術基準に適合することをフラット３５融資の必須条件としています。
耐震性や耐火性などの仕様は、新築時は人為的にコントロールが可能であり、物件検査に合格するように建物を作ることが出来ます。
しかし建物の劣化状態は、風雨や温度変化等をはじめとする事前的要因に大きく左右され、またその影響は長期間の中で随時変化するためにコントロールは出来ません。
また中古住宅の仕様は建築時に定まっているのですが、その時にフラット３５に適合させて作ったものであるとも限りません。
これらのことから、中古住宅の場合は新築とは異なって、物件検査に合格しない可能性もじゅうぶん存在しています。
すなわち、新築住宅の場合は融資の本審査で承認されていればフラット３５融資はほぼ受けられることとなりますが、中古住宅では本審査で承認されていても、物件検査が不合格になってフラット３５融資を受けられなくなることが十分にあり得るということです。
新築と同じように考えて物件検査を後回しにすると、時間や労力を無駄に使ってしまうことがあるので十分な注意が必要です。
［参考資料］
住宅金融支援機構HP 【フラット３５】中古住宅の物件検査
フラット３５適合証明書（中古住宅適合証明書）は、中古住宅でフラット３５の住宅ローンを利用するときに必要となるものです。しかし調査の結果次第では発行できないことがあるなどのため、その不確実性（ギャンブル性）が売主や買主のいずれにとっても円滑な[…]