今回は、フラット３５適合証明書で最大の謎規定とも呼べる『戸建型式』についてです。
『戸建型式』というのは、複数の住戸がどのように組み合わさっているかによる分類のことです。組み合わせのパターンによって、一戸建て、連続建て、重ね建て、共同建てと分かれており、この『戸建型式』により適用される技術基準等が異なります。
一戸建てに見える２世帯住宅が『戸建型式』では共同建てとなったり、テラスハウス型マンションのように管理組合があっても一戸建て等として扱われることもあります。これらは所謂ボタンの掛け間違いの原因になるので特に注意が必要です。
戸建形式の概要
○フラット３５および財形住宅融資における戸建形式は、住戸の建て方の違いに応じて、一戸建て、連続建て、重ね建て、共同建ての４種類があります。
一戸建て：他の住戸とは独立しているもの
連続建て：２戸以上の住戸を水平に連結したもの
重ね建て：２戸以上の住戸を縦に重ねたもの
共同建て：２戸以上の住戸があり、共用の階段や廊下等をもつもの
技術基準の区分
○住宅金融支援機構の技術基準は、『一戸建て等』と『マンション』に区分されています。
○技術基準の区分は、戸建型式を基本に定められています。『一戸建て等』は、一戸建て、連続建て、重ね建て、および２階建て以下の共同建てです。『マンション』は３階建て以上の共同建てとなります。
●一般にマンションと呼ばれるものであっても、フラット３５や財形住宅融資においては『一戸建て等』として扱われる場合が多く存在します。
各戸建型式の特徴
○『一戸建て等』と『マンション』との違いの主なものとして、管理規約等の検査の有無、専有部分の検査の有無、中古住宅適合証明書の有効期限があります。
○『一戸建て等』に属する戸建型式に対して、『マンション』の基準が適用される項目があります。
○フラット３５利用対象となる住戸床面積の要件、および旧耐震物件で適用する耐震評価基準については、すべての階数の共同建て物件に、『マンション』の基準が適用されます。
○非耐火の建築物（耐火建築物、準耐火建築物、省令準耐火建築物以外のもの）で、フラット３５又は財形住宅融資が利用できるのは、戸建型式が連続建てまたは一戸建てのものに限られます。ただし、適合証明（物件検査）にて耐久性基準に適合する必要があります。
○構造等の建物全体で評価する必要のある項目については、一戸建て以外の戸建型式では複数の住戸が存在するので、他の住戸も含めた評価をする必要があります。
○フラット３５又は財形住宅融資の利用にあたっては、一戸建て以外の戸建型式では他の住戸が存在するので、対象住戸が個別に登記されている必要があります。
共同建て（マンション）と共同建て（一戸建て等）の違い
○フラット３５や財形住宅融資において、共同建ての物件は、３階建て以上のものは『マンション』となりますが、２階建て以下のものは『一戸建て等』として扱われます。
○３階建て以上の共同建て物件は、管理規約や長期修繕計画の検査を行いますが、２階建て以下のものは行いません。
○専有部分の検査については、３階建て以上の共同建て物件ではフラット３５Ｓの適合証明（物件検査）の他に検査は行いませんが、２階建て以下の場合は多くの項目の検査を行います。
○フラット３５適合証明書の有効期限については、『マンション』となる３階建て以上の共同建て物件では、現地調査日から３年間（竣工から５年以内に受け付けた場合は５年間）です。『一戸建て等』となる２階建て以下の共同建て物件は、現地調査日から６ヶ月間になります。
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共同建てと重ね建ての違い
○住戸が２戸以上ある集合住宅において、共同建てとそれ以外のもの（重ね建ておよび連続建て）との違いは、共用階段や共用廊下等の有無になります。
○共同建てでは、地上階以外の住戸の出入りは、他の住戸と共用する廊下や階段を利用して行います。
○重ね建てでは、地上階以外の住戸の入口に、その住戸専用の階段が設置されています。
○フラット３５利用対象となる住戸床面積の要件については、共同建て物件では３０平米以上ですが、それ以外の重ね建て等の戸建型式では、７０平米以上必要になります。（財形住宅融資では、戸建型式に関係なく、４０平米以上２８０平米以下です。）
○旧耐震物件で適用する耐震評価基準については、共同建て物件では『マンション』の基準が適用されます。共同建て以外の物件では、『一戸建て等』の基準が適用されます。
連続建てと重ね建ての違い
○重ね建ては、上下に住戸を重ねているために界床が存在します。連続建てには、界床はありません。
○一部でも上下の重なり（界床）があれば、重ね建てとなります。
○重ね建てや連続建ては、共同建てと異なり、３階建て以上であっても扱いが変わることはありません。
○縦に重ねられるともに、水平にも連結されている場合も、重ね建てとなります。
●重ね建てでは、耐火仕様では共同建てと同じく、耐火建築物、準耐火建築物、または省令準耐火建築物であることが、フラット３５又は財形住宅融資の利用にあたって必要となります。
○連続建ては、一戸建てと同じく、非耐火の建築物（耐火建築物、準耐火建築物、省令準耐火建築物以外のもの）でも、適合証明（物件検査）にて耐久性基準に適合することにより、フラット３５又は財形住宅融資の利用対象となり得ます。
一戸建てと連続建ての違い
○適合証明（物件検査）の評価にあたり、一戸建ては、他の住戸に対して独立しているので、他の住戸は無関係となります。一方、連続建ては、他の住戸と連結されているため、構造等の建物全体に係る事項については、他の住戸も含めた建物全体で評価します。
○建物の表示登記については、フラット３５または財形住宅融資に伴う抵当権が適切に設定できるように、一戸建ては、建物全体が一体の登記である必要があり、連続建ては、各住戸ごとに区分登記されている必要があります。
○重ね建て、共同建てについても、前２項と同様です。
●区分登記された中古住宅において、隣接する住戸と内部で行き来ができるようになっている場合は、フラット３５または財形住宅融資の利用対象とならない場合があります。事前にご確認ください。
フラット３５融資の対象物件であるかどうかの判断を後回しにして売買契約を進めることは、買主および売主の双方にとって大きなリスクとなります。売買契約や売出しに先行して判断のための調査を行うことをお奨めします。
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